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国务院出台“国五条”实施细则“新国六条”房价下降预期增强

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2013/3/2 9:18:33
 

 

    湘潭房产网3月2日讯    继2月20日国务院常务会议决定加强房地产调控后,昨天国务院办公厅发布房地产调控的细化政策。除再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还包括房价控制目标的制定、土地供应和开发过程的管控、加快保障性安居工程规划建设等。最引人注意的是,对房价上涨过快的城市,银行可提高二套房贷首付款比例和贷款利率,对出售自有住房的严格按转让所得20%征个税,地级以上市3年内住房信息联网等。


  近三年来,中央政府实施了一系列调控措施来为房地产市场降温,包括规定最低首付款比例,以及在部分城市颁布限购令。这些举措也取得了一定成效,却也让一些地方政府苦熬难耐。地方财政问题这几年本来就在恶化,房地产市场起不来,地卖不出去,房子卖不出去,土地财政遭到很大的打击,再加上地方融资平台受到整顿,地方的财政与融资两大命门都被封住。在此压力之下,一些城市准备加大土地供应,争取借助土地财政缓一口气。去年底今年初,房地产市场的热度明显升高,这引发了市场对房地产市场放松、高涨的预期。


  房价上涨预期不断增强,是促使国务院再度发文强调继续做好楼市调控的原因。此次调控最高深的玄机,就在于改变市场的预期。一段时间以来,在市场信息出现误导的形势下,房地产开发商不断造势,提升市场价格预期,也让投资炒房资本不断投入市场,导致房地产调控进一步复杂化。因此,中央此次加强政策落实,并突出政策的针对性,给市场那些“楼市调控放松”的论调泼了冷水。


    事实再一次证明,中央持续出手加强宏观调控,不是要简单地将房价压下去,而是要以此推动解决深层次矛盾,促进经济社会的战略转型。从这个意义上说,此次出台“国五条”及实施细则是一个重要的信号,本轮严厉调控或将超出不少人的预期,房地产调控政策不会轻易放松。


     国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知全文


    各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:


    2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:


    一、完善稳定房价工作责任制


    认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。


    二、坚决抑制投机投资性购房


    继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。


    继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。


    充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。


    三、增加普通商品住房及用地供应


    各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。


    各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。


    四、加快保障性安居工程规划建设


    全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。


    强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。


    加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。


    五、加强市场监管和预期管理


    2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。


    加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。


    各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。


    六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制


    各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

 


    解读:“国五条”实施细则“新国六条”


    国务院近日公布房地产调控“国五条”实施细则,业内称“新国六条”:1.完善稳定房价工作责任制;2.坚决抑制投机投资性购房;3.增加普通商品住房及用地供应;4.加快保障性安居工程规划建设;5.加强市场监管和预期管理;6.加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。记者第一时间连线业内人士,解读这份楼市调控细则。


    看点一:调控政策从严从紧 更具针对性


    针对近期市场预期的变化,通知关于限购、限贷等要求,体现出从严从紧的特点。


    比如对于已实施限购措施的城市,要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。


    其中“其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”,意味着限购范围有扩大的可能。


    对于二套房贷政策,体现出差异化要求的特点,没有统一要求提高首付款比例和贷款利率,而是要求“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”


    另外,税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,这将会增大交易成本,对二手房市场将会产生明显影响。


    链家地产市场研究部张旭表示,整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强,将促使购房者预期出现明显转向,特别是对于前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现得更为明显。同时,调控更加趋向差异化,针对不同区域的市场特征,政策更有针对性。


    看点二:加强预期管理 重视信息公开


    从近年来几次房地产市场起伏的情况来看,市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。


    通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息,通知要求,各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。


    中国房地产业协会副会长朱中一说,无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设,只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚,并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为,严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱,最终形成稳定的市场预期,才有助于百姓理性消费,巩固调控成果。


    看点三:公布工作时间表 加强社会监督


    在这份通知中,有几个时间表,令人关注。


    ——各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。


    ——市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。


    ——2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。


    ——大力推进城镇个人住房信息系统建设,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。


    中原地产市场研究部总监张大伟表示,列出具体的工作时间表,既能有效推动工作,同时有助于社会监督,体现出政府加强房地产市场调控的决心。

 


    行业观点


  短期内二手房市场将火爆


    国务院办公厅近日发出通知要求继续做好房地产市场调控,对出售自有住房应征收个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。 此举被多名业内人士称为“狠招”,将导致短期内二手房成交量暴涨,而从长远看,二手房交易量将出现明显下降。


  伟业我ai我家集团副总裁胡景晖表示,个税征收方法成为昨天发布政策的最大亮点。二手房交易的个税征收,只能按差额的20%征收,对于部分房价上涨过快的城市或地区,对于首付30%的客户而言,相当于首付款成数升至45%,极大提高了首次置业人群的购房成本。


  胡景晖认为,对房价上涨较快的一二线城市,住房买卖之间价格差距较大,在各地细则出台前的短期内,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房业主与购房人的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期,而房价上涨过快的区域将尤其明显。而随着各城市细则的陆续执行之后,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。对于中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行,新房市场由于买卖环节税收较少的优势将得以体现,部分购房者将再次回归新房市场,带动新房市场交易量涨。


  不过,胡景晖也分析表示,应该会有部分住房不受个税政策的影响,按照财政部及税务总局、住建部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房,免征个人所得税,可见,对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋,基本不受政策限制。


  北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,目前还要等待各地出台细则。而对于查不到原值的房屋,还需看各地细则和执行力度。

 
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