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湖南:住建用地到期将自动续期 按物权法施行

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2011/1/19 10:19:04
 

 

  湖南省国土资源厅地产管理处处长王宽苏说:“湖南土地到期后的规定,将严格物权法的规定进行。”

  用某个时尚达人的话来讲,在“微博控”年代,这注定是一个引发无数争议的消息。

  1月16日,上海土地交易市场预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,在业内又掀起了继《物权法》之后,新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

  不仅如此。事实上,在1月17日预申请截止的上海亭林镇亭升路东侧地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中,对于土地用途“全部为居住用地”的地块土地期满后的处理方法是,“出让人无偿收回”。

  这一与物权法明文规定“住宅用地自动续期”完全背离的政策,引发了业界和消费者的极大争议。“在湖南,我们还没有到期的土地,但我们仍然还是依据物权法的规定进行。”湖南省国土资源厅地产管理处处长王宽苏说。

 

  70年后,房子不属于你?

  通俗点说,这或许是一条微博引发的“血案”——1月15日晚,新浪微博上用户名“冒安林”的一条“70年后你的房子没了”的消息,迅速引发轩然大波,转载3287次。

  这一事件,源自1月上海数块国有建设用地的出让预申请公告。在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

  事实上,关于“土地到期”的上海表态,最早来自于上海中原地产的观察,在这份针对1月6日土地拍卖发布的一个快评中,“值得注意的是,嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次”。在上海中原地产机构看来,该土地出让文件倾向于40-50年后循环批租制度。

  与中原地产判断相吻合,是当天拍卖的成果——总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。“涉及的商业用地较多。”一位上海本地开发商称。这看似与物权法规定吻合——按照这部2007年施行的法律,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。就在1月17日截止预申请的一块居住用地中,土地期满后的处理方法赫然写着“出让人无偿收回”。

  这意味着,如果真正实行,这块位于上海亭升路东侧的地块建好房子70年后,土地将被国家无偿收回。

  是否收回遭质疑

  国泰君安分析师明确地说,“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。

  如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,则将对房地产的价值产生重大影响。

  买房变成“交70年租金”,这显然将对房地产预期以及价格产生强烈影响。“如果政府在新推出的土地中,采用到期收回或到期按估计的比率收取出让金的话,那就会对这些土地上的物业价值造成巨大影响。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。

  “后面新拍的地如果都采用类似的办法,那就会让民众对现在认为不动产就是恒产的思维造成改变。”更多的声音,则在质疑此种做法的程序合法性。“住宅用地到期无偿收回显然是不合法的。”佳天集团策划经理吴青松说。“现在的刚建没几年的房子都可以以危房的名义被强拆。如果这个无偿收回成为有关规定,不知道又有多久后就变成普遍游戏了。”一则评论表示,土地使用权或40年或50年或70年,一旦期满,无偿“收回”,“我们所买的房子,不是不动产,而是不懂产——不知道啥时候就被人家无偿收回了”。“如果产权收回,买房不是一种博傻么?”一种尖锐的观点认为,从当前批租制度衍生出的“土地财政”和“高房价”结局来看,如此定义土地使用权到期后的处理方式,很可能导致今天的很多问题在未来重演。

  湖南:住建用地到期将自动续期

  “湖南土地到期后的规定,将严格按物权法的规定进行。”王宽苏表示。按照物权法规定,住宅建设用地土地到期将自动续期,而非住宅建设用地则将有不同。

  在长沙,目前土地年限分成住宅用地70年,商业用地40年,工业用地50年。“目前长沙和湖南尚没有土地到期的情况,也没有具体的执行细则。” 任多家房地产公司法律顾问的长沙律师文颖表示,按照《物权法》规定,“住宅建设用地将是自动续期。”而上海多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容,这显然“出现冲突”。

  2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”他表示,在地方法规或者其他地方政策依据与法律相冲突时,应当以法律为准,“关于不动产所有权的问题,地方政府尚无足够权限,这种应通过法律形式进行明确,经由全国人大审议通过”。

  [一言堂]

  加息+房贷取消优惠,房贷成本大大增加,加上你的房子只能租70年,大家还会前赴后继地买房吗?

  大卯:土地七十年回收,住房30年后样式跟不上时代的更新步伐了,到时候旧楼换新楼,房子拆迁盖新楼,又是一个70年的使用期限。

  塘溪:无偿收回只收土地吗?只怕连房子一起无偿收回,照理应是一起收,但不知具体细节怎么办,如果七十年收回,到孙子他们又要重新买房了。

  江天暮雪:要买的还是要买,现在不买,估计以后还要吃亏。

  娄底自飞:这样看,房子还真的买不得哦!

  Aspirin:所以与其去拥有房子70年的产权还不如拥有你心情的产权。

  吴青松:过去关于70年使用权的解释,一直模糊不清,这也让多数人默认了土地的使用权,但现在事实表明,情况远非想当然的那么简单。

 

   相关链接:70年后房子怎么办,自动续期是有尝还是无偿

 

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